Comment sont imposés les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident ?

Les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident sont imposables en France en application de l'article 164 B du CGI. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu avec un taux minimum de 20 % (article 197 A du CGI), sauf si le contribuable justifie que le taux moyen résultant de l'imposition de l'ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur à ce taux minimum. Le non-résident peut opter pour le régime micro-foncier (abattement de 30 %) si ses revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 euros, ou pour le régime réel de déduction des charges.

Quel est le taux minimum d'imposition applicable aux non-résidents ?

L'article 197 A du CGI prévoit un taux minimum d'imposition de 20 % sur la fraction des revenus de source française n'excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et de 30 % au-delà. Ce taux minimum s'applique par défaut, sauf si le contribuable justifie que le taux moyen d'imposition résultant de l'application du barème progressif à l'ensemble de ses revenus mondiaux (français et étrangers) serait inférieur à 20 %. Cette option du taux moyen nécessite de déclarer l'intégralité des revenus mondiaux du foyer fiscal.

Un non-résident doit-il désigner un représentant fiscal pour ses revenus fonciers ?

Non. L'obligation de désigner un représentant fiscal pour les revenus fonciers a été supprimée pour les résidents de l'UE, de l'EEE et des États ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative. En revanche, un représentant fiscal accrédité reste obligatoire pour les plus-values immobilières lorsque le cédant est un non-résident hors UE/EEE et que le prix de cession excède 150 000 euros. Le représentant fiscal est solidairement responsable du paiement de l'impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux.

Comment les conventions fiscales traitent-elles les revenus immobiliers des non-résidents ?

L'article 6 du modèle OCDE, repris dans la quasi-totalité des conventions bilatérales signées par la France, prévoit que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation de l'immeuble. Cette règle confirme le droit de la France d'imposer les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident, quelle que soit la convention applicable. L'État de résidence du contribuable élimine la double imposition selon la méthode prévue par la convention — crédit d'impôt ou exemption avec taux effectif.

Les SCI détenues par des non-résidents sont-elles soumises à un régime particulier ?

Les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale) sont translucides : les revenus fonciers sont imposés entre les mains des associés non-résidents à proportion de leurs droits. L'associé non-résident déclare sa quote-part de revenus fonciers en France dans les conditions de droit commun (taux minimum de 20 %, prélèvements sociaux). Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés ou relève de plein droit de ce régime, les revenus sont imposés au niveau de la société au taux de l'IS, et les distributions aux associés non-résidents sont soumises à la retenue à la source sur les dividendes.

Revenus fonciers non-résidents

Q: Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) s'appliquent-ils aux revenus fonciers des non-résidents ?

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure applicable. Cette exonération est également maintenue, depuis le 1er janvier 2021, pour les résidents britanniques affiliés à la sécurité sociale du Royaume-Uni, en application du Protocole sur la coordination de la sécurité sociale annexé à l'accord de commerce et de coopération UE — Royaume-Uni (impots.gouv.fr, BOFiP). Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État tiers restent en revanche soumis à l'ensemble des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La hausse de la CSG opérée par la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403) ne s'applique pas aux revenus fonciers, qui ne sont pas visés par le rehaussement à 18,6 % résultant de la combinaison des modifications apportées aux articles L. 136-7 et L. 136-8 du Code de la sécurité sociale ; ces revenus demeurent en conséquence taxés au taux global de 17,2 %.

Revenus fonciers des non-résidents : régime fiscal, prélèvements sociaux et conventions

La fiscalité applicable aux revenus fonciers de source française perçus par les non-résidents se caractérise par une complexité notable résultant de l'enchevêtrement de règles de droit interne, de prélèvements obligatoires de diverses natures, et de stipulations conventionnelles dont l'application demeure partiellement incertaine malgré les développements jurisprudentiels antérieurs. L'article 164 B du Code général des impôts établit un régime d'imposition obligatoire en France de la totalité des revenus fonciers générés par des immeubles situés en France, régime que le non-résident ne saurait échapper même s'il opta pour la limitation de son assiette fiscale française. Cette imposition particulière, s'écartant du régime commun d'imposition des non-résidents lequel demeure généralement limité aux seuls revenus d'une source française identifiée, est tempérée par un taux minimum prévu à l'article 197 A du CGI et par l'applicabilité de prélèvements sociaux dont le régime a connu des évolutions significatives depuis 2019 du fait des modifications apportées aux règles de protection sociale applicable aux ressortissants de l'Union européenne et des États tiers.

Champ d'application ratione personae et obligation fiscale limitée du non-résident

L'obligation fiscale des non-résidents en matière de revenus fonciers demeure limitée, tant en termes de définition du cercle des contribuables assujettis qu'en terme d'assiette des revenus imposables. L'article 164 B du Code général des impôts soumet aux impôts sur les revenus français les non-résidents qui perçoivent des revenus fonciers provenant d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Cette obligation demeure déclarative en ce sens que le non-résident doit procéder à une déclaration volontaire de ses revenus fonciers chaque année civile auprès du service des impôts des non-résidents. À la différence de certaines autres catégories de revenus (notamment les salaires ou les rentes viagères), pour lesquels des mécanismes de retenue à la source obligatoire s'appliquent entre les mains du débiteur des revenus, les revenus fonciers du non-résident ne font l'objet d'une retenue à la source que si l'intéressé disposait du statut de loueur en meublé professionnel ou s'il relevait de certains régimes spécialisés. Cette distinction génère de ce fait des risques non négligeables de carence déclarative, avec les pénalités y afférentes, pour les non-résidents peu familiarisés avec le régime fiscal français et disposant de revenus fonciers modestes.

Option entre le régime micro-foncier et le régime réel : critères d'éligibilité

Le régime micro-foncier est en principe accessible aux non-résidents disposant de revenus fonciers de source française, sous réserve du respect des conditions légales de droit commun (art. 32 du CGI), notamment le seuil de revenus bruts fonciers. Ce régime n'est toutefois pas applicable lorsque le contribuable relève d'un régime réel obligatoire ou bénéficie de certains avantages fiscaux spéciaux. L'article 32 du CGI définit les conditions d'accès au régime micro-foncier, lequel repose sur un abattement forfaitaire de 30 % appliqué au revenu brut locatif des immeubles, cette abattement étant censé représenter globalement les charges accessoires et les dépenses d'entretien inhérentes à la gestion locative. L'accès au régime micro-foncier demeure conditionné au respect d'une limitation des revenus fonciers bruts annuels, limite fixée à 15 000 euros par année d'imposition. Dès lors qu'un contribuable non-résident dépasse ce seuil au cours d'une année donnée, soit qu'il choisisse délibérément le régime réel, soit qu'il soit automatiquement basculé vers ce régime de manière contrainte, les charges réelles et justifiées d'exploitation de l'immeuble viennent en déduction intégrale du revenu brut pour la détermination du revenu net imposable. Cette option doit être formulée au moment du dépôt de la première déclaration auprès du service des impôts des non-résidents et demeure valable pour une période de trois années civiles consécutives, conformément à l'article 32, alinéa 2, du CGI. Au-delà de ce délai, le non-résident demeure libre de révoquer son option et de revenir au régime micro-foncier, ou de poursuivre en régime réel pour une nouvelle période triennale.

Taux minimum d'imposition et application du barème progressif : mécanisme de l'article 197 A

Les revenus fonciers de source française perçus par les non-résidents sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature, puis soumis au régime des non-résidents, lequel repose sur l'application du taux minimum prévu à l'article 197 A du Code général des impôts, sauf lorsque le contribuable justifie que le taux français résultant de l'imposition de l'ensemble de ses revenus mondiaux, de source française et étrangère, serait inférieur à ce taux minimum — auquel cas le taux moyen ainsi justifié se substitue, sur sa demande, au taux minimum. Ce taux minimum s'élève à 20 % pour la fraction des revenus n'excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème progressif de l'impôt sur le revenu, et à 30 % au-delà. Cette mécanique s'avère particulièrement défavorable pour les non-résidents disposant de revenus mondiaux modestes ou caractérisés par une progressivité limitée, dès lors qu'elle impose une charge fiscale minimale indépendante de la capacité contributive globale du contribuable. L'option du taux moyen demeure cependant disponible, à condition que le non-résident déclare l'intégralité de ses revenus mondiaux, tant ceux de source française que ceux de source étrangère, à l'administration fiscale française pour justifier que l'application du barème progressif à cet ensemble conduirait à un taux moyen inférieur au taux minimum légal. L'application du taux moyen prévu à l'article 197 A du CGI suppose que le contribuable non-résident justifie du montant de l'ensemble de ses revenus de source française et étrangère. L'administration apprécie cette demande au regard des justificatifs produits.

Prélèvements sociaux (CSG et CRDS) : régime distinct selon la résidence de sécurité sociale

Le régime des prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers des non-résidents a connu des évolutions importantes, notamment sous l'influence de la jurisprudence européenne (CJUE, arrêt de Ruyter, C-623/13) et des réformes législatives postérieures. Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni bénéficient d'un régime allégé : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure dû, à l'exclusion de la CSG et de la CRDS. Pour le Royaume-Uni, cette exonération est maintenue depuis le 1er janvier 2021 sur le fondement du Protocole sur la coordination de la sécurité sociale annexé à l'accord de commerce et de coopération UE — Royaume-Uni. Pour les résidents d'États tiers, les prélèvements sociaux s'appliquent dans les conditions de droit commun. Les taux en vigueur doivent être vérifiés au regard de la législation applicable à la date de perception des revenus.

Imputation de la CSG antérieurement versée et régularisation des situations non-conformes

Les non-résidents en provenance d'États membres de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen qui auraient anciennement versé de la CSG sur leurs revenus fonciers au titre des années d'imposition 2019 et antérieures demeurent en droit de demander le remboursement ou l'imputation de la CSG indûment versée. Cette imputation peut s'effectuer au titre de la déclaration d'impôt sur le revenu en cours, ou faire l'objet d'une demande de restitution séparée auprès du service des impôts des non-résidents. L'imputation ou le remboursement s'effectue dans les mêmes conditions que celles applicables aux résidents ayant versé des prélèvements sociaux indûment réclamés. Les demandes de remboursement ou d'imputation demeurent soumises à un délai de prescription de trois années civiles suivant l'année au titre de laquelle la CSG a été indûment versée, ce qui rend particulièrement impérieux que les non-résidents affectés procèdent sans délai à la régularisation de leurs situations. Cette correction rétroactive, bien que strictement fondée en droit, demeure peu connu des non-résidents et des intermédiaires fiscaux insuffisamment informés de ces règles spécifiques.

Sociétés civiles immobilières détenues par des non-résidents et transparence fiscale

L'imposition des revenus fonciers générés par une société civile immobilière (SCI) détenue en totalité ou partiellement par des non-résidents repose sur une distinction fondamentale selon que la SCI relève du régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI ou qu'elle est soumise à l'impôt sur les sociétés. Lorsque la SCI relève de l'article 8 du CGI, régime usuel des SCI non soumises à l'IS, les revenus fonciers générés par les immeubles détenus par la SCI sont imposés, non pas entre les mains de la SCI elle-même, mais entre les mains de chaque associé, en proportion de ses droits sociaux au capital de la SCI. Un associé non-résident demeure donc tenu de déclarer sa part proportionnelle des revenus fonciers nets de la SCI, et ces revenus demeurent soumis au taux minimum de 20 % ou 30 % prévu à l'article 197 A du CGI, indépendamment du régime interne choisi par la SCI (micro-foncier ou régime réel). À l'inverse, lorsqu'une SCI relève de plein droit ou par option du régime de l'impôt sur les sociétés, les revenus fonciers sont imposés au niveau de la SCI elle-même au taux de l'impôt sur les sociétés (actuellement 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice annuel pour les petites et moyennes entreprises, et 25 % au-delà), et les distributions ultérieures aux associés non-résidents demeurent soumises à une retenue à la source sur les dividendes au taux de 12,8 %, sauf application d'une convention bilatérale plus favorable.

Représentation fiscale obligatoire et responsabilité du représentant fiscal pour les plus-values immobilières

La représentation fiscale, lorsqu'elle est requise, concerne principalement les cessions immobilières réalisées par des non-résidents (art. 244 bis A du CGI). Elle ne doit pas être confondue avec les obligations déclaratives propres aux revenus fonciers. Pour les non-résidents non ressortissants de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, et des États ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, la désignation d'un représentant fiscal accrédité demeure obligatoire pour les cessions d'immeuble ou de droits immobiliers dont le prix excède 150 000 euros. Ce représentant fiscal demeure solidairement responsable du paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière, des prélèvements sociaux y afférents, et des amendes éventuelles résultant d'une déclaration inexacte ou frauduleuse. Pour les plus-values immobilières, voir notre page dédiée.

Application des conventions fiscales bilatérales au revenu immobilier des non-résidents

L'article 6 du modèle de convention fiscale de l'OCDE, repris dans la quasi-intégralité des conventions bilatérales conclues par la France avec des États étrangers, établit le principe directeur selon lequel les revenus provenant de biens immobiliers demeurent imposables dans l'État de situation de l'immeuble, sans réserve quant au statut résidentiel du contribuable ou à d'autres critères secondaires. Cette règle confirme le droit absolu de la France d'imposer en France les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident, et elle s'applique de manière quasi-automatique quels que soient les termes de la convention applicable. L'État de résidence du non-résident (c'est-à-dire l'État où il dispose de son domicile fiscal personnel) demeure tenu, en application des dispositions du modèle OCDE relatives à l'élimination de la double imposition (articles 23 A et 23 B du modèle), d'éliminer la double imposition résultant de l'imposition concomitante en France et sur les revenus mondiaux du contribuable. Cette élimination s'effectue soit par la méthode du crédit d'impôt (étrangement désignée « exemption avec progressivité » dans certaines conventions), soit par une exemption pure et simple des revenus de source française de l'imposition dans l'État de résidence. Le choix de la méthode d'élimination demeure déterminant pour l'efficacité de la convention en faveur du contribuable, dès lors qu'une imposition française substantielle combinée à un État de résidence appliquant également une imposition progressive peut générer une charge fiscale totale vertigineuse sans atténuation effective.

Obligations déclaratives, délais et sanctions applicables aux revenus fonciers des non-résidents

Les non-résidents soumis à l'impôt sur les revenus fonciers de source française demeurent astreints à une obligation déclarative annuelle de ces revenus, obligation qui s'effectue auprès du service des impôts des non-résidents par le biais du déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 et, selon le régime applicable, par les formulaires fonciers appropriés (notamment 2044 pour le régime réel). Le formulaire 2042-NR vise surtout l'année du départ ou du retour lorsqu'il existe des revenus de source française perçus après le départ ou avant le retour ; il ne doit pas être présenté comme le formulaire de droit commun des revenus fonciers des non-résidents. Cette déclaration doit être déposée dans les délais fixés par la campagne annuelle de déclaration des revenus publiés par l'administration fiscale ; les revenus fonciers relèvent du régime des articles 14 et suivants du CGI (et non de l'article 150 CGI, qui régit certaines plus-values de cession). L'absence de déclaration ou la déclaration incomplète ou inexacte expose le non-résident, selon les cas, aux intérêts de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 % par mois), aux majorations de l'article 1728 du CGI en cas de défaut ou de retard déclaratif (10 % de droit commun, 40 % en cas de dépôt tardif après mise en demeure restée infructueuse, 80 % en cas de découverte d'une activité occulte) ainsi qu'aux majorations de l'article 1729 du CGI lorsque l'administration établit un manquement délibéré (40 %), un abus de droit (80 %, ramené à 40 % si le contribuable n'est pas l'instigateur principal) ou des manœuvres frauduleuses (80 %). La complexité accrue du régime fiscal applicable aux revenus fonciers des non-résidents, en particulier pour ceux non ressortissants de l'UE ou de l'EEE, incite fortement ces contribuables à s'adjoindre les services d'un conseil juridique et fiscal spécialisé dans l'assistance des contribuables internationaux.

Planification et optimisation fiscale des revenus fonciers pour les non-résidents

Face à l'imposition contraignante applicable aux revenus fonciers de source française, plusieurs stratégies de planification demeurent envisageables pour les non-résidents afin de minimiser la charge fiscale globale. La première stratégie consiste à utiliser pleinement les déductions d'charges autorisées en régime réel, notamment les charges financières (intérêts d'emprunts), les frais d'administration (honoraires de syndic, d'agence, de conseil juridique), les dépenses de réparations et d'entretien, et les amortissements pour les bâtiments d'usage professionnel. Une deuxième approche réside dans le choix stratégique entre le régime micro-foncier et le régime réel en fonction du profil spécifique de chaque non-résident, cette décision devant être prise au moment du dépôt de la première déclaration. Une troisième stratégie consiste en la restructuration du patrimoine immobilier par le biais de sociétés civiles immobilières ou de personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, ce qui peut permettre de bénéficier de la retenue à la source sur les dividendes distribuées et d'une imposition au niveau de la société plutôt que du contribuable personnel. Une quatrième stratégie enfin réside en l'étude de l'incidence des conventions fiscales applicables à la juridiction de résidence du non-résident, afin d'apprécier avec précision le coût fiscal global de la détention de revenus immobiliers français. Au-delà de ces approches strictement purement fiscales, la considération des opportunités légales de restructuration patrimoniale demeure indispensable pour optimiser la situation du non-résident disposant de revenus fonciers substantiels.

Revenus fonciers des non-résidents : imposition en France et conventions