Fiscalité internationale : détention d'un bien immobilier à Dubaï

Régime fiscal français applicable aux biens immobiliers situés à l'étranger : articulation entre résidence fiscale et source du revenu

Le régime fiscal français applicable aux revenus d'un bien immobilier situé aux Émirats arabes unis dépend avant tout de la résidence fiscale du propriétaire, et non de sa nationalité.

Si le propriétaire est résident fiscal de France, ses revenus locatifs de source émirienne entrent dans son revenu mondial imposable en France, sous réserve de l'application de la convention franco-émirienne du 19 juillet 1989 et de son mécanisme d'élimination de la double imposition (voir plus bas).

Si le propriétaire a effectivement transféré sa résidence fiscale hors de France et a la qualité de non-résident, les loyers d'un immeuble situé aux Émirats ne constituent pas des revenus de source française : ils ne sont pas, en principe, imposables en France. Une analyse demeure nécessaire lorsque la résidence fiscale française peut être contestée, lorsqu'un membre du foyer fiscal demeure résident de France, lorsque le bien est détenu via une société française ou une structure interposée, ou lorsqu'un autre élément de rattachement fiscal à la France est identifié.

S'agissant des revenus immobiliers de source étrangère, l'analyse suppose la combinaison du droit interne français et des stipulations de la convention franco-émirienne du 19 juillet 1989. Pour un propriétaire français demeuré résident fiscal de France, les revenus locatifs d'un immeuble situé aux Émirats peuvent rester pris en compte dans le cadre de l'imposition française, et donner lieu, le cas échéant, à l'application des mécanismes conventionnels d'élimination de la double imposition. L'effet concret de ces mécanismes dépend de la qualification des revenus, de la structure de détention et des circonstances du dossier. Une analyse au cas par cas demeure donc nécessaire.

Fiscalité émiriates de l'immobilier : taxes communales, taxation des plus-values et régimes spécialisés

Les biens immobiliers situés aux Émirats arabes unis, détenus par des expatriés français ou d'autres étrangers, demeurent assujettis à plusieurs types d'imposition aux Émirats arabes unis. Premièrement, selon l'émirat, la nature du bien et sa situation d'occupation, une redevance locale de type housing fee / municipality fee peut s'appliquer. À Dubaï, cette charge est généralement calculée par référence au loyer annuel ou à la valeur locative et collectée via les mécanismes locaux, notamment les factures de services publics. Elle ne doit pas être présentée comme un impôt sur le revenu locatif net du propriétaire. Le traitement local exact doit être vérifié à la date de la transaction ou de la mise en location.

Deuxièmement, les plus-values immobilières réalisées à Dubaï par des personnes physiques ne font l'objet, en l'état actuel de la législation émirienne, d'aucun impôt spécifique sur les gains en capital. Des frais de mutation (transfer fees) d'environ 4 % de la valeur du bien sont perçus par le Dubai Land Department lors de la transaction, mais il s'agit d'un droit de mutation, non d'un impôt sur la plus-value. La situation fiscale des EAU peut évoluer ; il convient de vérifier la réglementation applicable au moment de la transaction.

Frais d'enregistrement et frais d'acquisition immobilière pour étrangers à Dubaï

L'acquisition d'un bien immobilier par un ressortissant français à Dubaï requiert l'enregistrement du titre auprès du registre foncier de Dubaï (Dubai Land Department) et l'acquittement de frais d'enregistrement s'élevant à environ 4% du prix d'achat du bien. Ces frais constituent le principal coût fiscal de l'acquisition immobilière à Dubaï, bien inférieur aux droits de mutation immobilière applicables en France (taux variabilité de 7% à 9% selon les départements, droits d'enregistrement additionnels, et taxes de publicité foncière). Aucun droit de mutation ou droit successoral n'est applicable lors de l'acquisition d'un bien immobilier à Dubaï par un éttranger, ce qui réduit substantiellement le coût fiscal global de l'acquisition en comparaison avec la France.

Un propriétaire français d'un bien immobilier à Dubaï ne supporte généralement aucun frais d'enregistrement français (sauf dans des cas exceptionnels d'imposition française de la transmission), dès lors que le bien immobilier n'est pas situé en France ; le traitement des revenus locatifs, lui, est exposé plus haut et dépend de la résidence fiscale du propriétaire. Cependant, si le propriétaire envisage ultérieurement la succession ou la transmission du bien immobilier à ses héritiers, le calcul de l'exposition successorale combinée française et émiriates devient extrêmement complexe.

Imposition française des revenus immobiliers étrangers et régimes d'imposition applicables

Les revenus immobiliers générés par un bien situé aux Émirats arabes unis et perçus par un propriétaire résident fiscal français demeurent imposables en France selon le régime des revenus fonciers énoncés aux articles 32 et suivants du Code général des impôts. Ces revenus fonciers s'ajoutent à l'impôt sur le revenu du propriétaire et demeurent imposables selon les tarifs progressifs du barème français, ce qui expose le propriétaire à une imposition pouvant atteindre 45 % au titre de l’impôt sur le revenu, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux, sur la dernière tranche de revenus fonciers. Toutefois, comme exposé ci-après, la convention franco-émirienne conduit, pour le résident fiscal de France, à neutraliser en principe cet impôt sur le revenu par un crédit d'impôt. Pour les non-résidents cédant un bien immobilier situé en France, l'article 244 bis A du CGI établit un prélèvement obligatoire sur les plus-values immobilières, collecté par le notaire lors de la cession.

Cette imposition française des revenus locatifs de source émirienne concerne le propriétaire resté résident fiscal de France. Pour un propriétaire devenu non-résident, ces loyers ne sont pas des revenus de source française et ne sont pas, en principe, imposables en France.

Pour le résident fiscal de France, ces revenus sont déclarés en France, mais la convention franco-émirienne conduit, en principe, à l'imputation d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui neutralise l'impôt français sur ces revenus, sous réserve de la correcte qualification du revenu et de la résidence fiscale du contribuable (voir la section consacrée à l'article 19). Il n'y a donc pas de double imposition au sens d'un cumul de deux impôts sur le revenu : la taxe communale émirienne et l'impôt français doivent être appréciés à la lumière de ce mécanisme conventionnel, et non simplement additionnés.

Mécanismes de levée de la double imposition immobilière : convention Franco-EAU et article 19

La convention préventive de double imposition signée entre la France et les Émirats arabes unis le 19 juillet 1989 contient des dispositions destinées à coordonner l'imposition des revenus immobiliers entre les deux juridictions. L'article 5 de la convention prévoit que les revenus d'immeubles (y compris les revenus locatifs) sont imposables dans l'État où est situé l'immeuble. Les plus-values immobilières relèvent de l'article 11 de la convention.

L'article 19, paragraphe 1, de la convention constitue le mécanisme central d'élimination de la double imposition. Il prévoit que les revenus provenant des EAU et qui y sont imposables conformément à la convention sont également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France, mais que le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français, ne pouvant excéder le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus. Ce mécanisme produit des effets très différents selon la catégorie de revenu :

Revenus locatifs : Le crédit d'impôt conventionnel est égal au montant de l'impôt français sur ces revenus, ce qui conduit à une neutralisation effective de l'imposition au titre de l'impôt sur le revenu. Les revenus sont toutefois pris en compte pour la détermination du taux effectif d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable (méthode de l'exemption avec progressivité). Le traitement des prélèvements sociaux demeure à analyser au cas par cas.

Plus-values immobilières : L'article 19 prévoit un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt effectivement acquitté aux EAU. Les EAU n'appliquant pas d'impôt sur les plus-values immobilières des personnes physiques, le crédit d'impôt conventionnel est nul, de sorte que la plus-value est intégralement imposée en France : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s'ajouter la surtaxe progressive de l'article 1609 nonies G du CGI lorsque la plus-value excède 50 000 euros.

Impôt sur la fortune : dans la convention franco-émirienne du 19 juillet 1989, l'imposition de la fortune relève de l'article 16 A, l'élimination de la double imposition côté français étant assurée par l'article 19, paragraphe 3, selon la méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt sur la fortune effectivement acquitté aux Émirats arabes unis. Les Émirats arabes unis ne prélevant pas d'impôt sur la fortune immobilière, le crédit est en pratique nul et les biens immobiliers situés à Dubaï demeurent intégralement compris dans l'assiette de l'IFI français (art. 964 CGI). L'application de ces stipulations, conçues à l'origine à l'époque où existait en France l'impôt de solidarité sur la fortune, à l'IFI introduit en 2018 suppose par ailleurs une analyse spécifique au cas par cas.

Impôt de sortie lors de la transmission d'un bien immobilier émirati à titre successoral

La transmission d'un bien immobilier émirati à titre successoral, c'est-à-dire au moment du décès du propriétaire, peut exposer les héritiers à une imposition combinée, qui doit toutefois être appréciée au cas par cas. D'une part, les héritiers peuvent être assujettis aux droits de succession français en application de l'article 750 ter du Code général des impôts. La France impose les biens transmis selon des critères de rattachement : lorsque le défunt est domicilié fiscalement en France, l'ensemble du patrimoine mondial est en principe soumis aux droits de succession français ; lorsque le défunt est domicilié hors de France, seuls les biens situés en France sont imposables, sauf lorsque l'héritier est lui-même domicilié en France et l'a été pendant au moins six des dix années précédant la transmission, auquel cas les biens qu'il reçoit, y compris à l'étranger, peuvent être imposés en France. La seule nationalité française du défunt ne déclenche pas l'imposition du patrimoine mondial. S'agissant d'un immeuble situé aux Émirats arabes unis, la convention fiscale France–Émirats arabes unis — qui comporte un volet successoral — doit en outre être examinée : elle attribue en principe l'imposition des biens immobiliers à l'État de leur situation. L'imposition française d'un immeuble situé à Dubaï ne peut donc être présentée comme automatique ; elle dépend de l'articulation entre l'article 750 ter du CGI, la convention applicable et les autres biens transmis. D'autre part, les héritiers peuvent être assujettis au régime successoral émirati applicable en fonction de la loi émirat applicable (charia ou droit positif émirati selon la nationalité et la confession religieuse).

La convention fiscale franco-émiriates du 19 juillet 1989 couvre également les successions. Son articulation avec le droit interne français (art. 750 ter du CGI) suppose une analyse au cas par cas. Dès lors, les héritiers d'un propriétaire français d'un bien émirati doivent anticiper une exposition successorale combinée, ce qui peut gravement réduire la valeur nette du bien transmis aux héritiers. Une planification patrimoniale antérieure au décès, par la mise en place de structures de détention d'actifs appropriées (sociétés civiles, trusts, ou autres structures de droit international privé) s'avère fortement recommandée pour atténuer cette exposition successorale double.

Financement immobilier et conditions bancaires pour l'acquisition à Dubaï

L'acquisition d'un bien immobilier à Dubaï requiert généralement un financement auprès des institutions bancaires émiriates, dès lors que les prêts hypothécaires français sont rarement accordés pour des acquisitions immobilières situées à l'étranger (excepté dans des cas de biens situés dans l'Union européenne ou dans certaines juridictions considérées comme de faible risque). Les institutions bancaires émiriates proposent des prêts hypothécaires à des conditions généralement comparables à celles proposées par les banques françaises, avec un taux d'intérêt déterminé selon les conditions du marché émirati, une durée de remboursement pouvant atteindre 25 à 30 ans, et un apport personnel généralement requis de 20% à 25% du prix d'achat du bien.

Le formulaire 3916 vise les comptes bancaires, les contrats de capitalisation et d'assurance-vie et les comptes d'actifs numériques détenus à l'étranger ; il ne constitue pas une déclaration des dettes étrangères, et un emprunt immobilier contracté auprès d'une banque émirienne n'a pas, en lui-même, à y être déclaré. Ce financement doit néanmoins être documenté : il est pertinent pour la déduction éventuelle des intérêts d'emprunt des revenus fonciers, pour la valorisation du patrimoine et, le cas échéant, en matière d'IFI. En revanche, l'ouverture d'un compte bancaire aux Émirats — souvent nécessaire à l'opération — relève, elle, de l'obligation de déclaration de l'article 1649 A du CGI, pour les personnes fiscalement domiciliées en France.

Assurance immobilière et couverture des risques pour propriétaires expatriés

Un propriétaire français acquérant un bien immobilier à Dubaï doit envisager la mise en place d'une couverture d'assurance immobilière auprès des institutions d'assurance émiriates, afin d'assurer le bien contre les risques de sinistres (incendie, catastrophe naturelle, responsabilité civile de propriétaire). Les primes d'assurance immobilière aux Émirats demeurent généralement moins élevées que les primes équivalentes pour des biens situés en France, du fait d'une charge sinistralité inférieure et d'une plus grande simplification du contrat d'assurance.

Cependant, un propriétaire français assujetti à la déclaration d'impôt français des revenus immobiliers étrangers doit conserver la preuve de l'acquisition du bien et de l'existence de la couverture d'assurance, afin d'établir le justificatif de propriété et de diligence face aux autorités française en cas de contrôle. La documentation en matière d'assurance constitue également un élément primordial pour le calcul des droits de succession en cas de transmission ultérieure du bien aux héritiers.

Planification fiscale et successorale pour l'acquisition immobilière à l'étranger

Face aux risques de double imposition (revenus + succession) pesant sur l'acquisition d'un bien immobilier à Dubaï par un contribuable français, une planification patrimoniale minutieuse préalablement à l'acquisition demeure fortement recommandée. Plusieurs alternatives structurelles peuvent être envisagées pour minimiser l'exposition fiscale combinée. Une première option consiste à acquérir le bien au travers d'une structure interposée (société civile française, SCI) qui permettrait de fragmenter la propriété du bien en titres de participation et de bénéficier de certains avantages de transmission successorale liés au droit français de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété). Une seconde option consiste à utiliser une structure de droit international privé (trust, structure de droit de common law) pour fragmenter la propriété du bien entre les héritiers et réduire l'exposition aux droits de succession français.

Cependant, ces structures interposées génèrent des complications administratives et déclaratives accrues auprès de l'administration française : déclaration des comptes détenus à l'étranger sur le formulaire n° 3916 (art. 1649 A du CGI), déclaration des contrats de capitalisation, d'assurance-vie et d'actifs numériques souscrits à l'étranger sur le formulaire n° 3916-bis (art. 1649 AA et 1649 bis C du CGI), déclaration des trusts et structures assimilées sur les formulaires n° 2181-TRUST1 (événementielle), n° 2181-TRUST2 (annuelle) et n° 2181-TRUST3 (IFI) au titre de l'article 1649 AB du CGI, et, pour les SCI, déclaration annuelle de résultat n° 2072. L'ensemble de ces obligations augmente le coût de gestion administrative du bien immobilier. Une consultation spécialisée auprès d'un avocat fiscaliste expert en patrimoine international s'avère donc indispensable préalablement à toute acquisition immobilière substantielle à l'étranger.

Déductions et optimisation de la charge fiscale immobilière

En complément du mécanisme conventionnel de l'article 19, le contribuable français propriétaire d'un bien à Dubaï peut déduire de son revenu foncier imposable les charges limitativement énumérées aux articles 28 à 31 du CGI : frais de gestion, primes d'assurance, dépenses d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, et le cas échéant les frais d'enregistrement. Le régime du micro-foncier (art. 32 CGI) est applicable si les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Les revenus doivent être déclarés sur le formulaire n° 2044 (régime réel) ou n° 2042 (micro-foncier) et sur le formulaire n° 2047 pour les revenus de source étrangère. Le crédit d'impôt conventionnel est reporté en case 8TK de la déclaration n° 2042.

L'administration française applique une interprétation stricte des frais déductibles et limite la déductibilité aux seules charges effectivement engagées et documentées. Une comptabilité rigoureuse des dépenses afférentes au bien immobilier s'avère donc fortement recommandée pour justifier les déductions.

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Questions fréquemment posées concernant la fiscalité immobilière à Dubaï

Dois-je payer l'impôt sur le revenu français sur les revenus locatifs d'un bien immobilier à Dubaï ?

Les revenus locatifs sont imposables en France selon le régime des revenus fonciers (art. 14 et suivants du CGI). Toutefois, l'article 19 de la convention franco-émiratie du 19 juillet 1989 prévoit un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français sur ces revenus, ce qui neutralise effectivement l'impôt sur le revenu. Les revenus sont néanmoins pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition applicable aux autres revenus (méthode de l'exemption avec progressivité).

Combien de taxe dois-je payer aux Émirats sur les revenus locatifs d'un bien immobilier ?

La redevance locale émirienne de type housing fee / municipality fee est généralement calculée par référence au loyer annuel ou à la valeur locative, et non sur le revenu locatif net du propriétaire ; elle ne doit pas être présentée comme un impôt français sur le revenu locatif. Lorsque le propriétaire demeure résident fiscal de France, les revenus locatifs de source émirienne sont en principe imposables en France, sous réserve du mécanisme conventionnel applicable.

Puis-je déduire les frais d'assurance et d'entretien du bien immobilier de mon impôt français ?

Oui, les frais d'assurance et d'entretien du bien immobilier sont généralement déductibles du revenu net foncier imposable en France, sous condition de justification et de documentation complète auprès de l'administration française.

Quelle est l'exposition fiscale lors de la transmission du bien immobilier émirati à mes héritiers ?

Potentiellement très élevée. Les droits de succession français peuvent s'appliquer à l'ensemble du patrimoine successoral mondial lorsque le défunt ou l'héritier était domicilié fiscalement en France (art. 750 ter CGI). Lorsque ni le défunt ni l'héritier ne sont domiciliés en France, seuls les biens situés en France sont imposables. Une double imposition avec les régimes successoraux émiratis est possible.

Questions fréquemment posées